中报观察 | 嘉华国际指内地楼市表现偏软

观点香港网8月23日，嘉华国际公布截至今年6月底止中期业绩，期内营业额31亿港元，按年跌42.5%。纯利4.82亿港元，按年跌55.4%；每股盈利15.38港仙。派中期息7港仙，上年同期派7港仙。

(资料图)

上半年集团已签约的应占销售为40亿港元，于6月30日止已签约但未确认应占销售为186亿港元。负债比率达14%，对比去年底的13%轻微上升。中期平均借贷利率则为4.1%，较去年平均的2.6%有所增加。

集团指，尽管国内生产总值第二季度录得6.3%增长，本期内出口却录得负增长，国内消费及投资信心疲弱，消费表现放缓。即使中央政府陆续放宽限购的行政措施、降低按揭利率、为买家和发展商增加资金流动性，但买家对就业前景感到忧虑，也降低了置业意欲。

其续指，内地发展商高杠杆引发的债务危机，亦于本期内持续对房地产市场造成不利影响。

集团于2022年把握时机，推售位于上海浦东区的住宅项目嘉盈峰、虹口区的合营项目住宅部份招商云玺、以及南京大型综合发展项目住宅部份嘉璟峰。

这三个项目皆反应踊跃，推出单位大部份已经售罄。集团于3月在嘉璟峰取得预售许可证后，加推嘉璟峰一座住宅大楼，于发售当日即售出约九成单位，反映项目在南京市场的认受程度。

有参与投资者推介会的分析员引述管理层发言表示，内地整体楼市仍未恢复，表现偏软。但细分市场表现分化，核心地段的销售仍有支持；根据他们观察，有债务危机的内房主要是发展三、四线城市项目，当地销情不如理想，令该批公司受到影响。而集团主要发展的地区为核心地段，表现平稳，其销售金额已接近全数回笼。

嘉华国际指，南京嘉璟峰项目之一幢住宅大楼取得预售许可证，随即展开销售，并于推售当天售出大部份单位。连同售出先前已推而余下未售的单位，嘉璟峰于本期内共录得已签约销售约10亿元。

截至本期末，嘉璟峰共十一幢住宅大楼，已推售十幢并已售出96%单位，为集团带来合共50亿元已签约销售。嘉璟峰预计将于2024年竣工。集团继续推售多个已推项目的余下单位。

而苏州嘉致峰及广州嘉云汇项目于去年年底竣工，其售出单元随即开始交付予买家，并于本期内确认相关销售额。东莞嘉誉湾项目亦于三月全面竣工，其售出单位继续交付予买家。

随着上海嘉盈峰项目竣工，于本期末后，其全部售出单位已于七月顺利交付予买家。而位于上海的商业项目翡悦里亦于七月竣工，项目预租反应理想，预计年底前试业。集团其他项目的施工均如期进行。

另外，期内嘉华国际的租赁表现继续保持理想。优质办公大楼上海嘉华中心维持90%之平均出租率，而位于上海静安及徐汇区之服务式公寓录得整体出租率约为90%。上海嘉御里及盈凯文创广场均全部出租，其他商业设施也继续录得满意出租率。数个租赁单位于本期内售出，而本集团依然维持其扩大经常性收入为基础的策略。

管理层提到，上半年投资物业收入同比升7%至3.65亿港元，其即使在同期人民币出现贬值的情况下，表现仍然不错。项目出租率维持高水平，以上海甲级写字楼为例，在竞争大的情况下，续租租金仍有低单位数的升幅。随着下半年集团有新物业投入市场，预期租金明年有单位数的增长。

香港方面，管理层指，受内地恢复与香港及世界各地通关的刺激，加上对积压需求的憧憬，本期内一手物业成交按年增加 31%，政府私人住宅售价指数亦上升 4.3%。

不过，尽管政府放宽若干按揭贷款与楼价比率，但美国加息周期长于预期，利率创2001年以来新高，香港按揭利率亦相应调高，导致自五月以来成交价量双双回落。

管理层表示，相信下半年息口走势温和，在利息开始见顶，并掉头回落的情况下，会利好市场气氛，预期可以加强市民入市信心，尤其今年第四季情况应该有所好转。但认为市民应因应自身能力及需求入市。

管理层又指，欢迎港府推出不同的措施刺激楼市，包括金管局于7月放宽按揭成数，如市况稳定，相信措施可以利好市场发展。但措施推出至今，暂时并未看到楼市成交量有明显增长。

嘉华国际指，随着维港汇一期获发满意纸，其售出单位已于六月开始交付，并于本期内确认相关之应占销售。第二期及第三期之满意纸也已于7月取得，其售出单位之交付工作亦随即展开。

集团其他项目的施工均如期进行。位于启德发展区 4A 区 2 号的合营项目已于7月获得预售许可证，其将与另一同区合营项目启德海湾将视乎市场情况推售。

土地储备方面，管理层表示，集团会从不同方式，包括政府公开卖地等方式增加土储，而目前手头资金充裕，会审慎寻找收购机会。集团6月独资收购香港英皇道一幢物业，计划重新发展成一个优质住宅项目，投资额约8亿港元，目前正在规划之中。

其续指，目前手上可售货值超过400亿港元，大部份项目已准备好，会因应市况推出市场。

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